高度地区について
最終更新日：2024年11月11日
ページID：000074349
高度地区とは
高度地区は、都市計画法に基づく地域地区のひとつです。市街地環境の維持のため、建築物の高さの最高限度を指定する場合と、土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最低限度を指定する場合があります。
新宿区内では、日照の確保を主目的に居住環境の保護を特に図るべき地域において、北側隣地境界線からの距離に応じ建築物の高さの限度を定める高度地区を指定しています。（斜線型高さ制限といいます。）
また、この斜線型高さ制限に加え、建築物の高さを一定の高さ以下に制限する、絶対高さ制限を指定しています。
新宿区内では、日照の確保を主目的に居住環境の保護を特に図るべき地域において、北側隣地境界線からの距離に応じ建築物の高さの限度を定める高度地区を指定しています。（斜線型高さ制限といいます。）
また、この斜線型高さ制限に加え、建築物の高さを一定の高さ以下に制限する、絶対高さ制限を指定しています。
絶対高さ制限について
絶対高さ制限を定めた背景と目的
建築基準法改正により建築物の高さ制限についての緩和が進み、中小規模の敷地でも高層建築物の建築が容易になり、これまで守られてきた街並みやまちの環境を維持する機能が薄れ、地域にふさわしくない高層建築物が増えることにより、区内各所の暮らしの場で、建築主と近隣住民との間で紛争が激しくなっていました。
こうした状況を踏まえ、区では土地の有効高度利用と居住環境の維持との間に調和を図るとともに、併せて街並み景観の形成に資することを目的に、用途地域、容積率、道路の整備状況等を基に、建築物の高さを一定の範囲内に留める高度地区「絶対高さ制限」を、平成18年3月に導入しました。
なお、この制限は基本的には中小規模の敷地を想定したものであり、大規模敷地については別途認定基準を設け、適切に高さを誘導しています。
こうした状況を踏まえ、区では土地の有効高度利用と居住環境の維持との間に調和を図るとともに、併せて街並み景観の形成に資することを目的に、用途地域、容積率、道路の整備状況等を基に、建築物の高さを一定の範囲内に留める高度地区「絶対高さ制限」を、平成18年3月に導入しました。
なお、この制限は基本的には中小規模の敷地を想定したものであり、大規模敷地については別途認定基準を設け、適切に高さを誘導しています。
絶対高さ制限を定める地域
以下のいずれかに該当する地域を除く地域に指定しています。
- 東京都が策定した副都心整備計画の整備エリア
- 副都心整備計画の整備エリアの周辺で、集団で都市計画法に基づく商業地域が指定されている地域
- 都市再生特別措置法に基づく都市再生緊急整備地域が指定されている地域
- 都市計画法に基づく高度利用地区が指定されている地域
- 都市計画法に基づく第一種低層住居専用地域が指定されている地域
絶対高さ制限の数値の設定
用途地域や道路の整備状況から決められている各地域の容積率を、標準的な建ぺい率で割ると、建築物の階数が算出されます。この階数に標準的な階高、3ｍ又は4ｍをかけ、パラペット（屋上手摺壁）等の分として1ｍを加えた高さに、さらに設計自由度として1．5倍を乗じて高さを算出します。その算出された数値の10ｍ未満を全て切り上げて、制限数値を導き出しています。
なお、幹線道路沿いの地域で、その地域の制限数値と後背地域の制限数値との差が大きくなる場合、数値を低減する調整をしています。
このようにして、地域ごとに20m、30m、40m、50m、60mの制限値を定めました。
なお、幹線道路沿いの地域で、その地域の制限数値と後背地域の制限数値との差が大きくなる場合、数値を低減する調整をしています。
このようにして、地域ごとに20m、30m、40m、50m、60mの制限値を定めました。
絶対高さ制限に関するQ&A
Q1
絶対高さ制限は、既に建っている建築物にも制限が適用されるのですか。
A1
増築、改築又は移転の建築工事を行わなければ、既に建っている建築物には適用されません。
Q2
絶対高さ制限の異なる地区にまたがる敷地での制限高さは、指定されたそれぞれの高さとなるのですか。
A2
そのとおりです。
Q3
屋上に設ける階段室は、絶対高さ制限を超えて建築することはできるのですか。
A3
屋上部分の階段室、昇降機塔などで、その水平投影面積の合計が建築物の建築面積の8分の1以内で、かつその部分の高さが12ｍ以内のものは建築することができます。
Q4
私の住むマンションは昭和40年代に建築され、建築後施行された日影制限に適合していません。このマンションは既存建築物の適用除外により、既存の建築物と同じ高さで建て替えができますか。
A4
高度地区の絶対高さの適用除外は、絶対高さ制限についてのみ適用除外とするものです。日影制限をはじめ、絶対高さ制限以外の制限等に適合していない既存の建築物は、その制限等に適合しなければ建て替えを行うことはできません。
Q5
大規模敷地における建築物はすべて絶対高さ制限の特例を受けることができるのですか。また、その場合の高さの限度は敷地面積によって定まるものですか。
A5
大規模敷地における建築物でも、自動的に緩和を受けられるものではありません。市街地環境の整備改善に資すると認められる建築物に限り特例を受けることができます。
高さの限度は敷地面積により定まりますが、緑と空地の整備を図る建築物については、空地の割合によっても高さの限度が定まります。
詳しくは、認定基準をご確認の上、不明な点はお問合せください。
Q6
特例の認定を受けるときに必要な手続きはありますか。
A6
申請の60日以上前（延べ面積が3,000m2未満の建築物では30日以上前）に建築計画のお知らせを計画地に設置し、設置届を区に提出する必要があり、その後、説明会等を行い、建築計画を近隣関係住民に周知する必要があります。
認定の申請が提出されると、新宿区建築審査会の意見を聞いた上で、区では認定するかを判断します。
絶対高さ制限は、既に建っている建築物にも制限が適用されるのですか。
A1
増築、改築又は移転の建築工事を行わなければ、既に建っている建築物には適用されません。
Q2
絶対高さ制限の異なる地区にまたがる敷地での制限高さは、指定されたそれぞれの高さとなるのですか。
A2
そのとおりです。
Q3
屋上に設ける階段室は、絶対高さ制限を超えて建築することはできるのですか。
A3
屋上部分の階段室、昇降機塔などで、その水平投影面積の合計が建築物の建築面積の8分の1以内で、かつその部分の高さが12ｍ以内のものは建築することができます。
Q4
私の住むマンションは昭和40年代に建築され、建築後施行された日影制限に適合していません。このマンションは既存建築物の適用除外により、既存の建築物と同じ高さで建て替えができますか。
A4
高度地区の絶対高さの適用除外は、絶対高さ制限についてのみ適用除外とするものです。日影制限をはじめ、絶対高さ制限以外の制限等に適合していない既存の建築物は、その制限等に適合しなければ建て替えを行うことはできません。
Q5
大規模敷地における建築物はすべて絶対高さ制限の特例を受けることができるのですか。また、その場合の高さの限度は敷地面積によって定まるものですか。
A5
大規模敷地における建築物でも、自動的に緩和を受けられるものではありません。市街地環境の整備改善に資すると認められる建築物に限り特例を受けることができます。
高さの限度は敷地面積により定まりますが、緑と空地の整備を図る建築物については、空地の割合によっても高さの限度が定まります。
詳しくは、認定基準をご確認の上、不明な点はお問合せください。
Q6
特例の認定を受けるときに必要な手続きはありますか。
A6
申請の60日以上前（延べ面積が3,000m2未満の建築物では30日以上前）に建築計画のお知らせを計画地に設置し、設置届を区に提出する必要があり、その後、説明会等を行い、建築計画を近隣関係住民に周知する必要があります。
認定の申請が提出されると、新宿区建築審査会の意見を聞いた上で、区では認定するかを判断します。
絶対高さ制限の特例
1 既存建築物の適用除外
絶対高さ制限の高さを超える既存の建築物（平成18年3月31日に建築工事が完了しているものに限ります。）は、以下のすべてに該当する建て替えを行なう場合、絶対高さ制限を適用除外とします。
この場合、認定を受ける必要があります。
この場合、認定を受ける必要があります。
- 新しい建築物の敷地面積は既存の建築物の敷地面積を下回らない。
- 新しい建築物の高さは既存の建築物の高さ以下である。
- 新しい建築物の絶対高さ制限を超える部分は既存の建築物の形状及び規模と同程度である。
2 地区計画等を定めた区域内の特例
地区計画等で建築物の高さの最高限度を定める区域内の建築物には、地区計画等による最高限度を高度地区による最高限度と読み替えて高度地区の規定を適用します。
例えば絶対高さ制限40ｍの地区で、地区計画等で建築物の高さの最高限度を50ｍと定めた場合は50ｍが、また、30ｍと定めた場合は30ｍが、その地区の建築物の絶対高さ制限となります。
例えば絶対高さ制限40ｍの地区で、地区計画等で建築物の高さの最高限度を50ｍと定めた場合は50ｍが、また、30ｍと定めた場合は30ｍが、その地区の建築物の絶対高さ制限となります。
3 大規模敷地における特例
大規模敷地における建築物のうち、次の(1)のいずれかに該当する建築物で、区長が市街地環境の整備改善に資すると認めたものについては、敷地面積に応じ(2)の高さの限度の範囲内で適切に高さを誘導していきます。
この場合認定を受ける必要があります。
この場合認定を受ける必要があります。
(1)対象となる建築物
- 緑と空地の整備を図る建築物
- 学校、病院又は住宅団地等一団の敷地における建築物
- その他区長が特に必要と認める建築物
(2)高さの限度の範囲
| 敷地面積 | 高さの限度の範囲 |
|---|---|
| 1，000m2以上3，000m2未満（※） | 絶対高さ制限の『1．5倍』に相当する高さ |
| 3，000m2以上5，000m2未満 | 絶対高さ制限の『2倍』に相当する高さ |
| 5，000m2以上 | 絶対高さ制限の『3倍』に相当する高さ |
※近隣商業地域又は商業地域の部分の面積が1，000m2以上の敷地に限ります。
4 その他
公益上やむを得ないと認められる建築物、周囲の状況等により環境上支障がないと認められる建築物などは、許可により絶対高さ制限が適用除外となることがあります。
高度地区の認定に関する基準
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新宿区 都市計画部-建築指導課
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